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주택 지을때 지켜야 할 법규

by digipine posted Nov 03, 2017
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주택을 지으려면 기본적으로 건축법, 국토의계획및이용에관한법률(기존 도시계획법 및 국토이용관리법), 건설산업기본법과 민법의 몇 개 조항 그리고 각 지자체의 ‘조례’에 따라야 한다.

여기에 부가적으로 정화조 관련 상하수도법, 도로 굴착 관련 도로법등등 거미줄처럼 걸려 있는 법을 이해하고, 그에 적합하게 설계 및 시공을 해야 한다.

전원주택은 대개 임야나 농지 등을 형질변경하여 신축하는데, 좌우간 이런 것이 건축사로서 먹고 살아가는 필자도 도대체 따라 잡기가 너무 어렵다. 그저 담당 공무원을 만나면 무지몽매한 백성으로 머리를 조아리면서 일을 처리하는 경우가 많다.

건축주 역시 대부분 “난 그런 법 몰라.” 이렇게 말한다. 주제에 어긋날지 모르지만 한 가지 예를 들어보자. 건설산업기본법에서는 건축물의 바닥면적 합(연면적)이 495㎡(약 150평) 이상인 경우에는 ‘일반건설업면허’ 소지자가 공사하도록 하고 있다. 그런데 일반건설업면허 소지자가 몇 억씩 들여서 만든 그 면허를 들고 면허세나 종합소득세 등 많은 부분을 건축주에게 부담시켜 가면서 주택공사를 수주하겠는가?

그렇다면 150평 이하의 주택공사는 누구와 어떻게 공사계약을 체결해서 진행해야 하는가? 이러한 의문이 생길 수밖에 없다. 아주 훌륭한 분들이 만들어 놓은 법 조항에 따르면, 무조건 건축주 직영으로 공사를 해야만 한다. 만약 건축주가 직영을 하지 않고, 또 일반건설면허 소지 업체와 공사계약을 하지 않는다면 어떻게 될까? 건축주나 시공자 모두 형사 처벌 대상이 된다. 그렇다 보니 엄밀히 따지면, 우리나라의 소규모 주택 업체나 건설 관련 소규모 업체들의 90퍼센트 이상이 형사 기소 가능한 공소시효 범위에 들어간다.

따라서 앞으로는 150평 이하의 주택 등 ‘소규모건축면허제도’를 신설해야만, 건축주도 제도권 안에서 ‘하자이행보증증권’이나 ‘산재보험’ 등의 혜택을 받을 수 있다. 현 제도 안에서는 오로지 건축주가 직영공사 형태로 진행할 수밖에 없다. 그러므로 건축으로 인한 재해 발생이나 하자 보수 등 모든 것이 건축주의 책임으로 돌아간다.

그럼에도 불구하고 이런 내용을 알고 있는 건축주나 주택 시공업자는 그리 많지 않다. 각자 나름대로의 계약서를 만들어 공사를 진행하고 있다. 만약에 문제가 발생하면 양자 모두 형사 소추 대상에 들 것을 감수하고, 민법에 의한 손해나 손실 보상으로 그 해결 방법을 찾고자 하는 것이다.


전원주택 신축, 이것만은 챙기자

어찌 됐건 우리가 주어진 범위 내에서 반드시 지켜야 할 제반 법규 몇 가지를 언급해 보자. 먼저 시·군·구에서 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아서 그 땅의 용도지역이 도시지역인지 아닌지를 확인하자. 토지이용계획확인서에 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이라고 표기돼 있으면 도시지역이다.

대부분의 전원주택 건축은 그 외의 관리지역이나 농림지역 등에서 이루어진다. 단독주택은 도시지역에서는 30.25평(100㎡)을 초과하면 건축사가 설계해야 하고, 관리지역에서는 60.5평(200㎡) 이상이거나 3층 이상이면 반드시 건축사가 설계하고 필요한 제반 인허가를 득해야 한다. 즉, 도시지역이냐, 관리지역이냐에 따라 건축법의 적용 범위가 달라진다.

또한 이웃과의 분쟁 소지가 되는 인접 대지 경계선으로부터 50센티미터 이상 띄어서 외벽을 쌓아야 한다. 이를 어기고 공사를 시행하면 사용 승인(준공)이 불가능하다. 다만 인접지 지주의 동의를 얻으면 법적 준공처리(이하 ‘사용승인’이라 함)가 가능하고 재산으로 등재할 수 있다. 그러나 건축공사 시작 후 1년 경과했거나, 건물 완성 후에는 손해배상만 청구할 수 있다.(민법제 242조).

법규에는 없으나, 내 지붕의 물이 이웃의 대지를 넘지 않도록 처마 끝은 최소 20센티미터 이상을 띄우는 것이 바람직하다. 기존 건축법에서는 제한했으나, 지금은 없어진 규정이다. 민법 제243조에서는 대지 경계로부터 2미터 이내에서 이웃 주택의 내부를 들여다볼 수 있는 창이나 마루(덱)를 설치할 때에는 적정한 차면(遮面)시설을 하도록 하고 있다.

한편 전원주택의 경우, 정화조 설치 시 용량과 정화 성능을 확인해야 한다. 자체적으로 약품과 공기를 주입해 정화처리하는 오수처리시설을 설치해야 한다. 도시지역에서는 대규모 공용하수종말처리장에서 정화처리를 하지만, 전원주택이 들어서는 지역에는 그런 시설이 거의 없으므로 자체 처리해야 한다. 정화처리는 박테리아와 같은 세균이 하는데, 여기에는 공기를 좋아하는 세균과 공기를 싫어하는 세균이 있다.

정화처리 시스템이란, 공기를 싫어하는 세균을 부양시킬 세균과 영양소 등을 공급하는 칸과 강제로 공기를 주입시켜 공기를 좋아하는 세균이 살아가도록 환경을 갖춘 칸으로 되어 있다. 또한 챙겨야 할 사항은 바닥면적의 합(연면적)이 45.38평(150㎡) 이상일 경우에는 통신에 대한 설계, 시공, 인허가를 대행하도록 되어 있다.

이렇게 설계와 공사를 진행한 후 준공처리 절차(사용승인)를 득하고 등기부등본에 등재해야 한다. 그리고 사용승인을 받을 때에는 건축사가 설계해야 하는 건축물이 아니면 정화조준공필증, 통신준공필증, 지하수의 식수 판정서와 같은 제반 선준공필증 등을 첨부하여 건축물기재대장신청만 하면 된다.

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